长租公寓井喷 租客的春天

...择 3年5万套长租公寓市场迎扩张

在长租公寓的生态链上，房、钱、人正在形成一个闭环。

拥有一套自己的房子，是中国人根深蒂固的念想。

而人口流动，房价高企的现实，让年轻人们的心态渐渐发生了改变—与其为买房所累，不如追求当下的生活品质，或者投入精力、财力去创业。租房，已经成为现代城市青年重要的居住方式之一。

可是往往这时，居住条件差、中介欺诈、房东乱涨价等租房之痛，又会给年轻人浇来一头冷水。

痛点即商机，品牌长租公寓就这样走进了大众市场。其风格化的装修、合理的价格、多元的服务，让租房体验有了质的飞跃。

2014年，雷军的顺为基金联合联创策源向YOU+公寓投入1亿元人民币，自此拉开了长租公寓爆发式增长的序幕。短短三年，有近100亿元资本流向这个领域，其中不乏万科、龙湖、铂涛、如家、链家、我爱我家等巨头。

中国房地产行业正在从增量市场向存量市场转变，品牌长租公寓正是开发存量房的重要途径之一。而且目前长租公寓品牌仅占国内租赁市场整体份额的1%，远低于美国和日本的50%，潜力巨大。

房屋租赁机构化、品牌化已是大势所趋，硝烟滚滚而来。

租客的春天

据不完全统计，目前国内长租公寓品牌多达500多家，房间200万个。激烈竞争中，产品升级与多样化日益明显。

2017年4月，长租公寓品牌优客逸家CEO刘翔对媒体宣布，该公司不久前在成都市场首次实现单城市盈利。

此事在业内引起了不小的震动，不仅因为优客逸家是首家实现规模化盈利的企业，更关键的是，它采取的分散式形态此前并不为人看好。

原来，目前多数长租品牌运营的都是集中式公寓，整栋或某几层楼全是这个品牌的房间。比如YOU+（包括国际社区和青年创业社区）、新派、自如寓、魔方、万科驿、龙湖冠寓等。

业内人士普遍认为，集中式公寓的房源或买或租，一次性就能解决，经营时也方便管理，还能为租客提供更多增值服务，是长租公寓最佳实现形式。相比之下，优客逸家和中介机构合作，从分散的业主手中租来房屋，经装修、隔断之后再转租的模式，流程上不仅复杂，而且不容易聚集流量，拓展多元化经营。

但是这些都是基于企业利益做出的比较。从需求端看，分散式公寓实际上更符合当前用户租房的习惯。而且后者因为房源供给量大，地段、价位可选择空间大，更能满足租户的个性化需求。

从价格上看，分散式也比集中式更亲民。因为前者提供的是合租房，后者是单间配套，成本显而易见。比如在成都，优客逸家均价在800元左右，集中式公寓动辄1 000元以上。

而站在企业的角度看，优客逸家通过将套房分拆出租，最后获得的单位面积房租也比后者更高。所以，基于以上原因，优客逸家能够率先盈利自然不足为奇。

目前，业内这类分散式公寓品牌还有青客、相寓、蘑菇，以及早期借助母公司链家房源优势崛起的自如友家等。

但是不管是集中式还是分散式，这些长租公寓都有一个统一的别名—青年公寓。顾名思义就是租给年轻人的公寓。有的品牌为了强化这一定位，明确要求租户不能超过45岁，不能带孩子。

这么做一方面，是因为年轻人本来就是租房的主力军；另一方面，他们的消费潜力更大，抓住了他们就抓住了未来。

但是年轻人的概念太过宽泛。随着竞争的加剧，玩家进一步細分，创业公寓、蓝领公寓、高端服务式公寓、女性公寓等陆续出现。

创业公寓的代表，莫过于YOU+旗下的青年创业社区。其与第三方孵化器合作，致力于创业者之家的建设，从环境到设计，都是基于创业者的角度考虑。比如靠近科技园区，房间有吊床，室内不提供厨房等。

蓝领公寓则是面向城市蓝领阶层的公寓类型。目前有安心公寓、新起点连锁公寓、起航青年公寓等。其中魔方公寓“9号楼”与以上企业都不一样，前者都是2C，而它专注B端。

目前，“9号楼”在全国有20余家店，服务对象为城市中的劳动密集型企业。出租时以间为单位，以床位定价，平均在 500 ～1 500元之间。对企业来说虽然略贵，但省去了后勤管理的负担。与自己租房建宿舍相比，性价比更高。

与蓝领公寓相对，高端服务式公寓是面向“多金”人士的公寓类型，代表品牌有来自香港的尚臻。此外，还有专门为女性打造的长租公寓，如包租婆、蜜柚公寓，模式上与其他集中式公寓无异。

但无论是哪种细分类型，这些公寓的居住环境大同小异—清一色的“宜家风”家居。因为它符合绝大数年轻人的审美，统一采购的成本也很低。

窝趣则是少数有自主设计意识的公寓品牌之一。

设计团队事先研究了年轻租客的居住习惯，发现他们在家更多时间是睡觉、坐躺、放空心情，所以专门提供了五星级酒店的床垫、高端沙发以及超过半面墙大小的阳光大窗。另外，年轻人喜欢坐在床垫边上玩手机，窝趣还优化了床沿设计，让大腿久坐不麻。

作为铂涛集团（七天酒店母公司）旗下的公寓品牌，窝趣对于居住环境的打造有着先天的优势。

基于用户思维打造产品，这是房屋租赁市场从未有过的进步。而市场由“租方”主导向“承租方”主导倾斜说明，中国房地产正悄然步入存量时代。

长租公寓+

咖啡休闲区、科技体验区、阳光健身区、自助超市区、公共厨房区、烘干熨烫区、快递收发区、电玩按摩区……这是北京一家长租公寓品牌“熊猫公寓”的公共空间配置。

目前，国内大多数长租公寓的公共服务都没有跳出上述类别。对于企业而言，作用不难理解，即从C端需求考虑，将房子作为载体，通过各种衍生服务挖掘租金外的其他效益，同时加强客户黏性。

但是增值服务不一定只能聚焦在生活和娱乐中，正如2017年6月成立的熊猫公寓那样，既是一个生活娱乐平台，更是一个创业孵化器。