高租金吞噬利润 自持物业成百货业出路

[轻资产VS重资产] 零售百货分为轻资产和重资产两种类型，轻资产零售百货属于租赁物业，国内租赁期限一般10- 20年，从1998年市场放开至今，不少早期商业项目合约将到期。重资产零售百货属于自持物业，相对轻资产模式，在租赁成本、物业管控上更有话语权。

十几年的黄金发展后，中国零售百货业跑马圈地的时代基本结束。今年上半年起始，关店潮在以轻资产为主的零售百货业中蔓延。与此形成鲜明对比的是以万达百货为首的自有物业持有者们逆势扩张，一年19店的开张计划持续改写着中国百货业前所未有的扩张纪录。

业内人士表示，从零售百货业的发展来看，轻资产模式面临成本上涨、电商挤压，转型将不可避免。未来，体积小的百货店将走专业化、精品化路线，体积大的百货店将形成小型mall业态。但无论走哪一种发展路径，自持物业在中国零售百货未来发展的版图上将成主角。

自持物业百货发展迅猛现“卡位效应”

中国零售百货业按城市容量可划分为四种级别，销售突 破7000亿的超大型市场有北京、上海；销售额在2000-5000多亿的市场主要有广州、深圳、南京、成都等一、二线城市；销售额2000亿以下的市场 则是中国广阔的三、四线城市。业内人士透露，目前2000亿以上城市零售百货业已趋近饱满，竞争激烈，未来三、四线城市发展速度将超过一、二线城市。

以自持物业为主的万达百货正好符合这个趋势。目前，万达百货门店除了在北上广等一二线城市发展，已经渗透到三四线城市，无锡拥有4个万达百货，福建开了9个万达百货，包括泉州，宁德、莆田、漳州等这些四线城市都有万达百货的身影。

万达百货依托万达集团平台优势，借助自持物业模式，在减少租赁风险的前提下，与集团一同扩张。作为万达广场的核心主力店，在攻城拔寨的快速扩张中，万达百 货都占据着万达广场最重要的位置。一位业内人士透露：万达百货进驻的城市，一旦开店营业，周围3-5公里内零售业将受到直接冲击，其他百货想要再进入，成 本及台阶相应抬高。

这就是万达百货的“卡位效应”。据悉，截止2013年7月，万达百货全国店面数量已达到64家，规模占据中国百货连锁行业头把交椅。未来3年，万达百货还将新开70多家新店。笔者预测三五年后，届时中国零售百货将在万达的牢牢控制之中，市场地位或将无法撼动。

渠道为王时代来临

连锁百货竞争第一阶段更多依靠的是入驻品牌的优势。但经历一定规模扩张后，渠道优势将凸显出来，零售百货渠道为王时代将来临，类似玛莎百货、乐天等连锁百货在发展过程中都遵守了这一定律。在形成渠道优势以后，百货企业在品牌入驻、终端管理等方面将变得更加强大。

以自持物业为主的万达百货目前拥有64家店，这些门店就是万达百货的渠道优势。品牌商想要开店，不需要分别与几十家百货洽谈，只需选择万达百货这样拥有渠 道优势的自持物业百货，谈好一家就能快速复制，一下子开出60多家分店，不论在扩张速度还是连锁成本上都是最佳选择。

以万达百货与周大福合作为例，周大福一年销售额能达到8-9个亿。在开店过程中，周大福只需与万达总部对接，达成协议之后，下属60多家店将统一安排布置，跟着万达百货的扩张速度，一年周大福在万达百货内就能新开20多家门店。

同时，与自持物业的万达百货合作，在终端管理、资产安全、人员培训等方面，品牌商能获得更多帮助。在店面运营上，万达百货能替品牌商监管员工日常行为，在 中央控制上，万达百货能打理好品牌商日常的盈收明细，降低品牌商监管风险和财务风险。在人员培训上，万达百货还能帮助品牌商完成日常的员工培训内容。

顾客的“吸引”与“留住”

自持物业连锁百货优势是一种规模和集约化优势。据悉，万达广场非周末平均客流量3-5万，周末平均客流量5-10万，客流量将会带来购买量。作为中国购物 中心最成功的百货，万达百货倚靠购物中心而生，与购物中心连在一起，天然的组成了商圈模式。万达将各种业态与各种需求结合在一起，形成了属于万达的商圈。 这是一个能满足人们休闲、娱乐、购物等需求的大商业体。

业内专家表示，单体百货的发展需要旁边其他的业态帮忙组建商圈吸引客流。传统百货通过循序渐进的招商完成商圈的建设，一般不提供餐饮服务，顾客用餐靠周边其他餐饮店来完成，包括像电影院、KTV等都需依靠其他企业的进驻。而万达自己就是一个完整的商圈，万达百货与广场内其他业态之间互相补充，能满足顾客全面需求。

万达百货是一个在购物中心内就能满足顾客购物需求的百货。全国覆盖面广，统筹规划的优势明显，万达10-12万平的面积能满足电影院、餐饮这些配套产业的进驻，其中3-4万平将用来规划万达百货，万达百货将成为万达大商业概念中的一个核心版块。

深度业态的培养才能留住顾客。据悉，在万达内部，万达百货定位为购物消费，万达广场定位为休闲体验。未来广场内购物店数量将减少，体验、休闲、娱乐等产业 比重将会加大。当一家人选择去万达的时候，妻子可以选择先去万达电影院看场电影，之后去万达百货挑选几件时尚靓丽的服装；丈夫可以选择去楼下的咖啡厅或者茶吧，喝喝茶看看书；小朋友可以选择去游乐场放肆的大玩一通。他们不需要考虑停车不方便，也不用担心日晒雨淋。

业内人士透露，包括银泰，天虹在内的多家连锁百货正在追随万达百货的自持物业、自建商圈模式，更多的商家开始增加自有物业。先行者的万达百货预计在未来3 年将新开至少73家新店，至2015年年底，开店总数将达到130家，门槛不断提升的自持物业百货将形成一道天然的屏障，届时中国连锁百货或将成为万达百 货的天下。