前两天看万科杭州的“西雅图计划”科创生活产品的发布会，里面讲到“万科一直都是一个以产品提升和产品迭代为见长的一家企业。”

而从某个城市住宅产品的迭代发展，同样可以看出这座城市的经济发展历程，住宅的发展是这座城市居民生活水平变化的侧面体现；

引言：

“豪宅”这个字眼，在当下人均GDP为5万元的四线城市，总显得不那么匹配，但对居住生活的追求并非是一二线城市的特权，小城市，同样可以。随着德州市经济水平的提高和高端收入人群的扩大，高端物业开始越来越多的进入人们的置业视野，并受到追捧。

豪宅，根据属性一般可分为三大类：资源型豪宅，产品型豪宅，综合型豪宅；

• 产品型豪宅借助项目本身的产品稀缺属性制造尊贵感；例如独栋、双拼、叠拼、复式、院落等，通过低密度的高端产品，提升居住层次感；

• 资源型豪宅属于借助外在稀缺资源，而资源一般分为自然资源、城市资源及人文资源，如地段、配套、环境等因素，提升产品本身价值；

• 综合性豪宅，集合了产品及资源的优势，侧重点相对模糊一些。

产品型豪宅更多是给人的是产品的惊艳，而资源型豪宅给人多是价格的惊艳；

对于德州高端住宅的发展，根据时间及产品类型，可分为3个阶段，萌芽期，成长期和爆发期。

1、萌芽期

聚福园别墅，德州最早的别墅区，也是德州现有不多的独栋别墅区，其二手的价格是8000-10000元/㎡，当然其在功能分区，舒适度方面已经不适合当下的居住要求，但其可谓德州德州高端住宅生活的起点。

南龙国际，在曾经10年前的德州，在建筑品质及产品方面引得关注，价格在当时的德州，多数人也是望而不及。

2、发展期

• 蔚来城的出现，造就了许多德州乃至地产行业的第一，凭借其先进的科技住宅理念，精细化的产品设计，极致的园林景观设计以及长河公园等优异的环境，在居住人性化的角度，乃至现在，德州无一个社区可与其相媲美。

• 2012年绿城集团与永锋合作，以代开发的形式建设绿城百合花园，在开场，便打出“建德州最好的房子”的口号。

• 坐落在市中心的凤凰国际，借助其优越的地段位置及配套资源，成为众多老城区高端改善人群集中选择的对象；

• 2015年的理想镇玖悦，命运却稍有坎坷，其健康养生社区的开发理念，配合各项医疗设施，在当时的德州引起各界热议。但因项目位置配套欠缺，在当时的德州客户接受度较低，认可度较差。以致后期停工至今。

• 奥特莱斯澜泊湾的出现可以说是德州高端社区的分水岭，距离聚福园10年后，又一纯别墅区，在产品以及居住舒适度上出现了质的改变，真正意义上的现代别墅区在德州出现。

3、爆发期

2014-2016年，是德州地产行业的调整年，行业总体处于调整的阶段，房企亦不能独善其身，从营销策略实施上，开始出现分化。

德州房企在行业黄金时代转为白银时代后，学习摸索了更多的开发经验，寻找差异，寻求独有的核心竞争力。

眼光独到、目光长远的房企开始弱化对价格上的关注度，转而是寻找差异化出路，学习并引进新型产品，融合多种营销渠道，跟随市场需求变化，推动客户量转化的“差异化营销”开始登上市场的大舞台。

2017年，可以说是德州高端项目的历史元年，高端项目迸发齐进，在有限的市场下夺取客户。

继奥特莱斯澜泊湾别墅时代后，德州进入“大平层豪宅”时代。

• 华戎银泰

华戎银泰继凤凰国际之后，城市核心又一资源型豪宅，实验小学、人民医院、新湖、中心广场等优势资源，市场传出的最高价1.4万/㎡。

• 壹号院

作为“中式豪宅”的壹号院，以“代言齐鲁”的高气势，覆盖了州城的大大小小的主干道，在推广和工程进度上夺得了先机，备受各界关注。

• 崇德公馆

作为地王项目，崇德公馆承载了成本、竞争等各方的压力，工地现场，其南侧的园林展示区稍见雏形，其依靠地段及周边配套等优势，通过各项渠道的深耕，成为行业中的“黑天鹅”也不是没有可能。

房观未来

豪宅之所以为豪宅，多为占据了稀缺的资源，而豪宅之间的竞争，也多半是是“稀缺感”的比拼；老城区因空置土地稀缺，容积率的限制，难以做出低密度的高端产品；

在当下德州，豪宅的市场依然处于摸索的阶段，虽有奥特莱斯开路，但有限的客户资源很难以撑起当下货量的供应，市场豪宅项目齐发，需要的是对客户的深入挖掘拓展；

虽然从1到N,会让我们省去大量的时间和金钱，但城市的发展，行业的进步需要从0到1的创新和突破；房企需要不断迭代更新产品来满足客户逐步提升的需求；差异化的营销，让行业能够持续健康的发展。唯有不断创新，才能让行业可持续的进步。

每一个城市，每一个区位，对于高端生活的理解不尽相同，同样的主题风格，是某些人的沸点，却是另一些人的冰点，所以豪宅很多时候不是在卖价格，而是坚持为这座房子，找到欣赏他的人，传递一种不同的生活方式。

• 任何盲目的复制粘贴的模仿与抄袭都是对土地、对这座城市和客户尊重的缺乏，未来的居住，需要因地而异，因人而异，为所耕植的这片土地创造真正适合其居住的居所；

• 未来德州高端产品的竞争白热化将成为必然，仔细钻研产品和客户，不断提升产品的稀缺及舒适度，不断赋予产品的内涵，才可以在纷繁的市场中取得先机，突围破冰！

• 而这需要操盘团队坚持不懈的做各种的尝试和改变，脱离刚需盘的营销思维，对地段、产品、客群的精准把控，最终形成项目独特的核心竞争力，给客户、给同行、给这座城市创造一个新的地产标杆！