房企“无利不起早” 周转率过高惹麻烦 层高标准各家不一

当所有人都在谈论房价、地段的时候，房子本身却往往游离于购房者的关注核心。

如果回到房子本身关注房子，开发商给了一个删繁就简的方式——产品线。你会发现，全国房地产市场已经有105 个万达广场、67 个碧桂园、48 个恒大绿洲、，20 个橡树湾、16 个万象城。而这些大部分都是大部分房地产开发商有意为之，并在不同城市大力推行产品系列化和标准化之后，多年形成的由多个产品系列组成的产品线体系。

不过，就在开发商们以加快产品线建设名义大肆扩张时，也无法回避一个时常曝光的房屋质量问题。

房企“无利不起早”

已经看了无数套房的广告公司职员徐彤, 给自己的定位是“一个准备随时掏首付的潜在购房者”。与别的购房者不一样，他仍未出手的原因和地段、交通、配套都无关，而是觉得没看到一套合适的房型。徐彤对《消费者报道》记者表示，“现在的精装修房装得都一模一样，毫无个性可言，买也不是不买也不是”。

他不知道，就在几天前的3 月25 日，万科刚刚与北京住总集团签下协议，要在不久的将来实现“像造汽车一样建房子”的目标。这样做的目地，除了宣传中的“有利于房地产市场产业化发展，从而提升购房者的满意度和房屋质量”，更多的则来自于能够快速复制的考量。

除了能够快速复制，房企的另一个考量来自利润率。截至3 月30 日，在沪深两市已公布2013 年财报的76 家房企中，其平均销售净利率为10.88%，同比下跌1%。另41 家主营业务在内地但在港上市的房企，其平均销售净利率为36.08% ;虽高于内地上市公司，但也同比下滑接近9%。既便如此，不是有意泼冷水的中房协经管委副秘书长宋延庆显得更为悲观。他告诉《消费者报道》记者，“预计到2015 年，房地产行业平均净利率或将触及10% 红线。”

房地产行业利润率下滑已成事实。宋延庆的另一个身份是兰德咨询公司总裁，他给开发商们开出了一剂药方：“房企要提高利润率，只有在快速周转上做文章，而这是以标准化开发为前提的”。兰德咨询数据也显示：开发商的产品标准化率每提高10%，项目的投资回报率就将提高1%。

周转率过高惹麻烦

从某些意义上来说，房企积极地加快产品线的建设本身，对购房者而言绝非一件坏事。可是在执行的过程中，有时却不尽如人意。

“万科如园220 平方米的户型只有两个卫生间，而且公共卫生间也只有七八平方米，设计显然不大合理。而且因为是精装修房，改动起来还比较麻烦”。刚刚收完房的万科业主向《消费者报道》记者抱怨。

这个被万科祭出皇家概念的楼盘，除了户型，规划层高也没打动购房者。“规划的均好性，应使条件好的更好， 条件差一点的得到改善。万科把容积率2.2 的项目都设计成9 层的高度，表面看层数低下来，实际上难免均差。对比西山一号1.47 的容积率，高下立现。”深圳新永基房地产评估公司总经理谭杰告诉记者。

“这极有可能是改善型楼盘传袭了刚需楼盘的设计思维。不同产品线一定不能乱，项目定位、规划、设计需要一脉相承。”宋延庆对记者表示。

“在其他开发商那里88 平方米只能买两房，而在我们项目可以做到三房。产品不成熟的开发商要跟我们竞争只有死掉。”保利地产余英对《消费者报道》记者表示。

如果说不同产品线的设计冲突只是一个技术性问题的话，开发商一味追求的高周转率则间接造成了更多房屋质量问题的发生。近几个月，恒大地产在鞍山、天津等地的恒大绿洲、恒大城接连被曝出房屋质量、装修标准过低等问题，就是一个可以管中窥豹的例证。

“要想保持高周转率，资金是最大的后盾。可如果不是特别有知名度的房企，政府认可度就不可能提高，因此拿到低价地的可能性几乎为零。这就使得开发商只能在其他费用上进行压缩。”这对购房者而言，就成了摆在房屋质量面前的绊脚石。

层高标准各家不一

如果说，产品线对消费者有什么好处，首当其冲的就是在房企的开发流程中建立了一套相对完整的建设“标准”。然而基于成本考量，各家开发商都会在不同的产品序列中设定不同的“自家标准”。

层高问题，就是一个典型的例子。

去年在广州购买了一套建筑面积73 平方米LOFT 公寓的张博，最近一直在跟开发商纠结层高的问题。“因为是LOFT 结构，所以当时承诺的层高是4.8 米。如果除去整体浇筑楼板的厚度，这样我就可以隔出上下两层，一层2.3 米，二层2.2 米;还算合理。”张博告诉《消费者报道》记者。可当张博收房的时候发现，“目测可能连4.6 米都没有，隔成两层之后会压抑不少。”

“很多开发商在签订购房合同时甚至利用购房者不注重层高这一漏洞，在合同中列出允许层高有10 厘米至20 厘米误差的条款。而层高缩水又不像漏水、空鼓等问题容易发现。”广东广信律师事务所合伙人黄远华告诉记者。

据了解，中华人民共和国住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布的《住宅设计规范》(GB50096-2011)规定，住宅层高宜为 2.80米。也就是说，层高只要不低于2.8米就算合格。可是现在张博面对的问题是，层高达到了国家标准，却与合同约定的高度不符。

不过，在业主实际居住中却并没有那么简单。如果高度过低，居室中的人将感到压抑，也不能很好地排出室内污染空气。所以开发商经常会在他们旗下中高端项目上自行提高层高标准，并以此为产品卖点之一。

比如万科的低端产品序列的层高标准与国家标准一致，为 2.8 米;中高端项目有所提高，为 3.0米。而“一向认为万科的房子盖得不好”的绿城，从层高标准来看，比万科厚道。其普通层高不得小于 3.0 米，高端类产品层高则不得小于 3.6 米。

“开发商之所以偷工减料降低层高高度，是因为住宅的层高越高，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造成本提高。”中房协经管委副秘书长宋延庆告诉记者。

而据兰德咨询测算，建筑的层高每增加10厘米，其造价也要增加 5% 左右。