房地产动态：地方政府染指房贷或是”圈套“

尽管全国大部分限购城市取消了限购，但房地产市场下滑的趋势仍然在继续。依靠限购松绑，地方政府希望可以增加购房需求，进而推动房地产市场继续增长。但事实上，原来可以买房的“刚需一族”，本来就不在限购之列;而受限购影响大的投资性需求，在目前情况下不会贸然入市。

于是，长期依赖“土地财政”的地方政府又坐立不安了。这一次，他们盯上的是住房贷款的“限贷”政策。政府染指限贷的行为五花八门，各种热闹，归结起来主要有三种：

一是擅自放宽首套住房的认定标准。9月17日，福州市政府办公厅发文创造出“首改房”概念，即所谓的首次购买改善性普通商品住房，并将此认定为首套房，同时还提出房改房、经济适用房及还清贷款的二手房均不计入住房套数认定。无独有偶，9月23日，青岛市六部门联合下发意见，规定出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。

二是擅自降低住房贷款利率的执行标准。9月15日，湖北省住建厅发文，提出居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限为基准利率的0.7倍。同时，还要求各商业银行对已签订贷款协议的个人住房贷款，原则上要在一个月内予以放款。之前的8月4日，绍兴市住建局发布文件，要求商业银行“严格执行首套房贷款利率不得超过基准利率的规定”。

三是试图对住房贷款的首付比例进行干涉。比如绍兴市住建局的文件，明确要求“除首套房外的新购房贷款首付比例，地方法人银行业金融机构按不低于40%的最低限执行，其他商业银行按人民银行或总行规定的最低限执行”。此文件可笑之处还在于，对地方法人金融机构和其他商业银行还差别对待，分别提出不同要求。大概他们认为前者是自己直接可以一手掌控的，不用执行监管部门要求。

在我国整个政府体系中，地方政府作用十分重要。但少数地方政府，屡屡跨出职责边界染指房贷政策。

首先超越了地方政府的权限。近年来，房地产信贷的基本政策是国务院及中央部委负责制定的。比如，大家普遍关心的首套房二套房认定、首付比例及利率执行水平等，2010年5月26日住建部、央行、银监会联合发出《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，做出了详细而明确的规定。

此外，染指房贷也干涉了商业银行自主经营。商业银行是依法成立的金融企业，是独立经营的市场主体，而不是附属于政府的一个部门。即使是央行和银监会，平时也都支持银行依法自主经营。而少数地方政府动辄对银行指手画脚，给银行的经营管理造成不少困惑。银行如果执行地方政府的房贷政策，就直接违反监管规定，不执行又怕惹恼手握大权的一方诸侯，处于两难境地。

地方政府真正需要做的，是加大对保障性安居工程建设的支持和投入，多改造一些棚户区，多修建一些安置房、公租房，普通住宅用地价格也别炒得那么高。至于其他不该管的，就别瞎操心、乱作为。

9月29日，央行和银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，在首套房认定、首付比例等方面放松、放宽了要求，继续支持合理的住房消费。地方政府之前的土政策，在这个文件中得到了一定程度的体现和确认。