奥园地产房屋面积伸缩问题出在哪儿？

即使有略显宽松的误差率做铺垫，奥园广州项目出现部分房屋面积误差超20%的问题，仍然让业主们“感到吃惊”。况且这一次，问题不但出在面积缩水20%，而且部分房屋面积被撑大17%。在房价处于高位的广州，前者意味着有业主因此白花数万元，后者则预示将有业主补缴数额不菲的房款。

摆在这些业主面前的只有两个问题：为什么和怎么办。而这也恰恰是他们和开发商——奥园地产(03883.HK)之间的争论焦点。

伸缩离谱的面积

收楼一年后，位于广州南沙的奥园海景城业主梁志明才知道自家的房屋面积被撑大了。

一张奥园地产在2013年11月7日发给他的《房屋面积差异补款通知》显示，“经南沙区国土部门指定相关单位测量，A栋1813房的实测面积比合同约定多出4.828平方米。按照您与我司签署的《商品房买卖合同》补充协议第8条关于面积差异的约定，您须向我司补交房款68794元。”

也就是说，梁志明合同上标明的套内建筑面积为28.5平方米，而实测套内建筑面积33.328平方米。按照国家规定的房屋面积误差比公式计算：面积误差比=实测套内建筑面积–合同约定套内建筑面积的绝对值/合同约定套内建筑面积，他家房子的误差率为16.9%，远远超过《商品房销售管理办法》中关于房屋面积误差率小于3%的限值。

据记者不完全统计，包括梁志明在内，奥园海景城A栋至少有20位业主的房屋面积被撑大12%以上。

而与A栋房子面积增大的情况相反，B栋业主刘平玉的房屋面积则缩水20.17%，比合同约定面积少了11.562平方米。他对记者形容，“奥园的房屋面积好像弹簧一样，可以随意变大或者缩水”。

问题出在哪儿

如此高的房屋面积误差率，问题在哪里呢?

在业主与开发商的协商会议中，奥园地产法务部艾姓经理曾解释，之所以出现高误差率，是因为当初预测机构测量出现问题导致的。“而且因为预测机构是由政府指定，所以他们也不可能去找预测机构负责”。

言下之意，奥园既不承认自己有问题，也不打算负责任。开发商把高误差的责任踢给了房屋面积预测机构——广州南沙南国测绘有限公司。

而该公司南沙黄阁分公司经理李双，却并不认同。

“我们在面积误差上是没有责任的，完全按照开发商提供的电子图纸进行测量。测量报告是经过政府指定的审核单位审核并由房管局盖过章的。”他告诉《消费者报道》记者。就这一点来说，测量报告的审核机构——广州市城市规划勘测设计研究院相关负责人对记者进行了证实，“预测机构的测量数据在我们审核后，没有发现问题”。

另外，李双还否认了开发商关于预测机构由政府制定的说法。“因为当开发商需要做预测的时候，南沙区政府会提供一份测绘机构名单，开发商可以在这份名单中自由委托机构。所以我们并不是政府指定给奥园的，而是开发商主动找的我们。”

不过，在盈科律师事务所高级合伙人欧阳建新看来，无论在有审核机构背书的预测面积是否出问题，开发商也无法逃避责任。“既然业主与开发商就房子误差率之间签有合同，应该按合同约定的相关条文执行，开发商说不能找预测机构负责的逻辑是不成立的。”

那么，假设不是预测面积的问题，会不会是施工环节出了差错呢?

李双对此认为，“如果开发商完全按照报建图纸来施工，按道理是不会出现这么大的误差。”作为奥园海景城施工方——湖南三建南沙奥园项目部陈经理对《消费者报道》记者表示，“我们都是按照图纸施工，也符合设计要求，并经过政府验收及备案。”

调查之下，奥园海景城误差率产生的具体原因指向了预测面积图纸。南沙区房地产测绘管理所给出了一个新的解释，“开发商当初报建的图纸曾进行过更改”。

测绘及估价管理所刘姓工程师对记者表示，“奥园海景城的楼宇结构是一层一层往上渐变收窄的，而预测机构当初收到开发商的图纸上面，整栋楼都是标准层，即每层长宽尺寸一样。”

她进一步指出，“在实测竣工图纸中，奥园海景城底下5层是裙楼，从第6层到第18层的楼层宽度是逐渐越往上越缩窄的;但是，预测机构收到的却是6到18层都是标准层的图纸，而施工方是按照更改后的图纸施工的，所以才导致南沙奥园项目出现房屋面积增大或缩水的问题。”

但刘姓工程师同时表示，因为当初的预测图纸现在难以找回来核实，导致目前仍不能确定图纸到底在那个环节出了问题。

无论是因为当初图纸设计乌龙，还是建设施工错漏，超高误差率问题都源自开发商。

作为深耕广东多年的奥园地产，2014年一季度年报中发现，奥园地产销售金额约为20.88亿元，并较2013年同期增长约84%。这与奥园地产在广州的14个项目增长不无关系。

购房者们担心的是，这种超高面积误差会不会“复制”到奥园其他项目上。而等待奥园地产和业主们的，可能又是一场维权拉锯战。

《消费者报道》记者将持续关注事件后续发展。