房地产板块轮动之国际实战：逃离加澳，抄底欧猪！尽快！

近日，看到一则新闻：万达败走马德里，中国个人买家却在不断推高西班牙房价！

今年6月，万达酒店发展公告宣称出售西班牙大厦项目，2.72亿欧元，考虑汇率因素后，万达实际亏损了约2亿元。

2017年第二季度，巴塞罗那房价最高涨36%，涨幅为马德里的3倍(10.8%)，均价达到3094欧元/平方米，其中中国买家的涌入成为价格上涨的推力之一。在巴塞罗那，外来购房者主要是“邻居”法国人。从2015年开始，华人买房者的数量就开始以62%的速度急剧增加，一举超过法国人，位列第一。

老杨不得不说，中国人在投资房产方面，绝对走了全球前列，不仅在国内折腾得“风生水起”，而且在国际上也搞得他国“鸡犬不宁”！

2016年3月，老杨独创的房地产板块轮动理论，指导了很多开发商与粉丝，在实战中受益。

其实，关于全球范围内的房地产板块轮动，老杨也有系统性思考，正好结合西班牙的这则新闻，老杨专门写下这篇文章，提出“房地产板块轮动理论的国际版”！

从国际视野来看，本轮全球房地产板块轮动源头，要追溯了2007年的次贷危机，其后美国房价开始下跌，2008年升级为国际金融危机，全球多数国家的楼市都出现降温，主要国家的房价皆下跌，只是幅度不一。

美国是祸首，下图可见美国房价指数变化。

03年至06年上半年，房价大涨，生成了一个泡沫，其中次级贷乱相是帮凶。其后，泡沫破裂，07年至08年，美国房价急跌。后来美国救市，09年10年房价企稳，11年又跌了一点，然后见底！

2012年开始，美国房价进入上升通道，2017年以来已经创新高（图中数据截至2016年9月）。

再来看欧洲。英德法，是欧洲的传统三巨头。

德国房价几十年平稳，近几年方才大涨，与欧债危机后资金涌进德国寻求安全有一定关系。

这里只讲下英国吧。根据下图的英国房价走势。英国房价下跌的时点，明显晚于美国，08年才下跌，而且只跌了一年左右，便筑底。

英国房价反弹的时点，同样滞后于美国，2013年下半年，英国房价才开始上涨。由于08年的跌幅小于美国，2015年英国房价就创新高了。

回到北美，看一个房价走势最牛逼的国家：加拿大。

加拿大，地大，人少。温哥华和多伦多，这两个城市的房价大涨，就将全国房价顶起来了。而这两个城市中，华人好多好多，他们买房的疯劲儿，把当地人都吓坏了！

加拿大房价下跌，时点滞后于美国，也滞后于英国，只在08年下半年至09年一季度，连队跌了三个季度，便开始一路振荡上行了。15年和16年涨幅很大。搞得加国政府紧张，部分地区出台调控楼市的政策。

重新回到欧洲。看下两个楼市弱者：意大利与西班牙。

2008年爆发国际金融危机。2010年，希腊主权债务危机爆发，随后两年间蔓延至欧洲多个国家，形成欧债危机。其中五国危机最明显，被称为“欧猪五国”：希腊、意大利、葡萄牙、西班牙、爱尔兰。

众所周知，房地产与金融联系密切，只要一国爆发金融危机，必定会冲击楼市。欧债危机爆发后，这五个国家的房价，皆出现明显下跌。

下图为意大利，08年下半年房价才开始微跌，说明受国际金融危机的影响并不大。但2011年下半年开始，意大利房价明显下跌，直至2016年才企稳。截止2016年9月，意大利房价还没上涨，属于反弹过程中，国际房地产板块轮动的最为滞后者。

最后，看西班牙。01年至07年，西班牙房价涨幅巨大，肯定出现了泡沫。07年下半年房价见顶小跌，其后持续下跌，其中欧债危机爆发后，加速下跌。直至2013年企稳，2015年以来房价开始小幅反弹。

最后总结一下：08年之前，全球经历了一次史无前例的货币超级宽松时期，尤其是美联储在2001-2003年间连续进行了13次降息，其后以美国为首的诸多发达国家，房价都经历了一次大涨，并生成了程度不一的房价泡沫。

2004年开始，美联储收紧信贷，并在两年内连续加息17次，全球货币政策趋紧。加之美国次贷史无前例的疯狂与混乱，终于爆发了次贷与金融危机，其后欧美主要国家房价进入下跌通道，2010年欧债危机之后，欧洲多数国家房价加速下跌。

08年9月以雷曼兄弟倒闭为标志的国际金融危机爆发后，以美国为首的全球多数国家，都采取了紧急救市行动，货币大放水，包括中国。欧债危机后，欧洲进一步货币放水。

房地产市场的规律，其实没那么复杂，货币是核心驱动力。全球范围的周期性波动过程中，死盯着货币政策与流动性，来预测房价走势，至少不会犯方向性错误。成熟经济体和成熟房地产市场，尤其如此！

根据上一轮的房价泡沫情况，再考虑房价下跌幅度，再考虑货币放水的节奏与力度，那么，大致上就可以预判本轮国际房地产板块轮动的方向与轮廓。

老杨还了解几十年国家的房价走势，上述只是列举了五个典型国家。各国房价变化轨迹存在明显差异，但也具有共性的部分。从轮动次序上看，仅看上述五国，本轮房价上涨的先后次序是：加拿大、美国、英国、西班牙，意大利。

加拿大和澳大利亚，本轮涨幅巨大，领涨全球，其中华人投资客功劳不小，房价泡沫最大，当前政策收紧，中国投资客，应尽快撤退、逃离。

美国房价，刚创新高，子弹还得飞一会。老杨预计随着美联储加息进程的推进，美国房价可能在2018下半年或2019年见顶。

至于本轮国际房地产板块轮动的滞后者，包括意大利、西班牙在内的“欧猪五国”，当前都属于房价上涨的上半段，或刚刚开始上涨，可以抄底！有钱的中国企业与个人，尤其是含有自住需求的个人，应尽快上车！

而且，这几个欧猪国家，为了救经济救楼市，过去向年出台了诸多欢迎移民与境外投资者的政策。

比如，2013年年底西班牙通过“买房换居留”政策。截至2016年初，西班牙通过《创业法》共吸引了91060万欧元的买房投资，7500万欧元的资本投资，以及6200万欧元的新企业投资项目。在美、英、澳等西方发达国家逐步收紧其投资性移民政策时，西班牙这一相对低廉的投资门槛成为吸引海外投资的有效方法。

在这些外来投资中，外来“黄金移民”的买房投资是重头戏，占了吸引外资总额的86.9%。西班牙经济仍然处于复苏的阶段，本国的资金和消费能力是不足以支持房价在短短一两年内急速蹿高。所以，来自国外的资金对西班牙房价的提高，起到了不可忽视的推动作用。

从以往西班牙的海外购房者组成来看，俄罗斯与法国的购房者成为主力军，如今来自中国的买家正在取代他们的位置。2016年，中国人在巴塞罗那购买了893套住房，近半数的黄金签证也都发给了中国人。

俄罗斯人喜欢地中海沿岸城市的高档海景房产。中国人则专注于在马德里和巴塞罗等 都市内选择豪华房产，并且选房标准多为“要靠近闹市区”、“靠近大学”、“接近旅游区”等。

关于房产投资，老杨有句名言：美景有毒！看来俄罗斯人不懂这一点，身处寒带的俄国富人们，就喜欢买海景房，就像中国东北人就喜欢到海南买海景房一样。

有钱，任性，居住享受，无可厚非。但要想长期升值潜力更大些，马德里、巴塞罗那等都市内的豪华房产，肯定能干翻海景房噢！

【：1、杨红旭楼市研究 2、购房研练社】

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